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La Société Civile Immobilière (SCI) représente un véhicule juridique privilégié par de nombreux investisseurs immobiliers avisés. Cette structure, à la fois souple et puissante, facilite l'acquisition, la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Chez Mon Invest, nous accompagnons nos clients dans la création et la gestion de leur SCI, en leur proposant une approche sur mesure adaptée à leurs objectifs patrimoniaux. Notre expertise couvre l'ensemble des aspects juridiques, fiscaux et pratiques liés à cette forme sociétaire qui transforme la manière d'investir dans la pierre.

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Les fondamentaux de la SCI pour l'investisseur immobilier

La Société Civile Immobilière constitue une entité juridique distincte des associés qui la composent, tout en conservant une grande transparence fiscale dans son fonctionnement standard.

La nature et le fonctionnement d'une SCI
Une SCI se définit comme une société non commerciale dont l'objet principal vise l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Cette structure présente plusieurs caractéristiques fondamentales :
- Un capital social librement fixé par les associés
- Un objet social principalement centré sur l'immobilier
- Des statuts qui définissent les règles de fonctionnement
- Une gérance assurée par un ou plusieurs gérants
- Des associés qui détiennent des parts sociales
- Une responsabilité illimitée des associés proportionnelle à leurs parts

Contrairement aux idées reçues, la création d'une SCI reste relativement simple et accessible. Elle nécessite au minimum deux associés, sans plafond maximum, et peut être constituée avec un capital social modique (1 000 € suffit généralement).

Les différents types de SCI adaptés à vos objectifs
La SCI familiale constitue la forme la plus répandue. Elle réunit généralement les membres d'une même famille et facilite la gestion commune d'un patrimoine immobilier. Cette configuration s'avère particulièrement adaptée pour préparer la transmission aux enfants.

La SCI de gestion vise principalement l'optimisation de la rentabilité d'un parc locatif. Elle sépare clairement le patrimoine professionnel du patrimoine personnel, tout en facilitant la gestion administrative des biens.

La SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) représente une variante qui abandonne la transparence fiscale au profit d'une imposition sur les bénéfices de la société. Cette option convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient le réinvestissement des revenus locatifs.

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Les avantages stratégiques de l'investissement via une SCI

Le recours à une SCI pour structurer son patrimoine immobilier procure de nombreux atouts par rapport à une détention directe des biens.

L'optimisation de l'acquisition immobilière
La SCI facilite l'investissement à plusieurs, ce qui permet de mutualiser les ressources pour accéder à des biens plus importants ou plus nombreux. Cette mutualisation augmente votre pouvoir d'achat immobilier et diversifie votre patrimoine.La structure autorise également le recours à l'emprunt bancaire, directement au nom de la société. La capacité d'endettement se trouve ainsi distincte de celle des associés à titre personnel, ce qui démultiplie les possibilités d'investissement.

La souplesse de gestion du patrimoine
La SCI instaure un cadre formel pour la gestion des biens immobiliers. Les décisions s'appuient sur des règles claires définies dans les statuts, ce qui limite les risques de conflits entre associés.La comptabilité séparée facilite le suivi précis des dépenses et des revenus générés par chaque bien. Cette transparence contribue à la bonne gestion du patrimoine et simplifie les relations entre associés.

La protection et l'optimisation patrimoniale
Une SCI protège efficacement le patrimoine immobilier contre certains risques professionnels. Pour un chef d'entreprise ou un professionnel libéral, placer ses biens en SCI peut constituer une sécurité face aux créanciers professionnels.La structure facilite également la mise en place de stratégies d'optimisation fiscale, notamment via les dispositifs de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) ou l'utilisation judicieuse des comptes courants d'associés.

La transmission facilitée du patrimoine
La transmission représente sans doute l'avantage le plus significatif de la SCI. La société transforme un bien immobilier difficilement divisible en parts sociales aisément transmissibles.Cette caractéristique permet d'organiser progressivement la succession via des donations de parts étalées dans le temps, tout en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.La structure autorise aussi le maintien d'un contrôle parental via les clauses statutaires, même lorsque les enfants détiennent la majorité des parts sociales.

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Les aspects fiscaux déterminants pour votre SCI

La fiscalité constitue un élément central dans la réflexion sur la création d'une SCI, avec plusieurs régimes possibles.

Le principe de la transparence fiscale
Par défaut, une SCI relève du régime de la transparence fiscale. Les revenus générés par la société sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette transparence présente des avantages considérables :
- Application des abattements personnels de chaque associé
- Possibilité d'imputer un déficit foncier sur le revenu global
- Taxation progressive selon la tranche marginale d'imposition

Pour les contribuables faiblement imposés, ce régime s'avère généralement le plus avantageux.

L'option pour l'Impôt sur les Sociétés : avantages et contraintes
Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), abandonnant ainsi la transparence fiscale. Ce choix modifie profondément le traitement fiscal :
- Imposition des bénéfices au taux de l'IS (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà)
- Déduction des charges d'amortissement des immeubles
- Imposition des associés uniquement lors de la distribution des dividendes

La fiscalité lors des cessions et transmissions
La vente d'un bien détenu par une SCI à l'IR suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un abattement progressif pour durée de détention.
La situation diffère pour une SCI à l'IS, où la plus-value s'intègre au résultat imposable de la société, sans abattement pour durée de détention.
La transmission des parts bénéficie des mêmes abattements que les donations directes (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), mais avec l'avantage de pouvoir appliquer une décote de minorité ou d'illiquidité, réduisant ainsi l'assiette taxable.

La création et la gestion pratique de votre SCI

Les étapes de la création d'une SCI
La constitution formelle d'une SCI suit un processus structuré :
1. Rédaction des statuts, document fondamental qui définit les règles de fonctionnement
2. Enregistrement des statuts auprès du service des impôts (droit fixe de 125 €)
3. Publication d'une annonce légale dans un journal habilité
4. Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
5. Ouverture d'un compte bancaire au nom de la société

La vie juridique et comptable de la société
Une SCI nécessite un suivi régulier pour fonctionner correctement :
- Tenue d'une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes
- Comptabilité adaptée au régime fiscal choisi
- Mise à jour du registre des associés en cas de mouvement de parts
- Déclarations fiscales spécifiques (2072 pour les SCI à l'IR)
- Gestion des comptes courants d'associés

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